SEPUTAR KENOTARIATAN

Sabtu, 27 Februari 2016

SEDIKIT TTG KOMPARISI

KOMPARISI

tentunya tidak asing lagi menemukan istilah Komparisi dalam suatu akta, komparisi terletak pada bagian awal akta/kepala akta. komparisi berisikan tentang identitas penghadap dan atau yang mewakili/kuasa serta kedudukannya. tentunya setiap komparisi ada beberapa bentuknya sesuai dengan kondisi dan kedudukannya.

Dengan Persetujuan Istri

Dengan penghadap yang belum menikah

Dengan tanpa persetujuan kawan kawin akibat adanya Perjanjian kawin.

Sebagai pasangan yang sudah cerai tapi saling memberikan persetujuan untuk harta gono-gini (obyek perjanjian Harta Gono Gini).

Sebagai wali orang tua yang terlama hidup (misalnya u/ membeli, kalau u/ menjual harus ada izin pengadilan)

Sebagai wali pengampu

- Menurut keterangannya dalam hal ini bertindak sebagai wali pengampu berdasarkan Penetapan Pengadilan tertanggal 12-03-2010 (dua belas bulan Maret tahun dua ribu sepuluh) Nomor 81/Ptd.P/123/III/2010, salinan putusan mana diperlihatkan kepada saya, Notaris, dan fotocopynya dilekatkan pada minuta akta ini, demikian sah mewakili dari-dan oleh karena itu bertindak untuk dan atas nama :--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
- Nyonya YENI, lahir di Kota Makassar, pada tanggal 25-11-1977 (dua puluh lima bulan Nopember tahun seribu sembilan ratus tujuh puluh tujuh), Warga Negara Indonesia, Ibu Rumah Tangga, bertempat tinggal sama dengan suaminya tersebut di atas,----------------------------------- Pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor: 12345678900016,--------------------------------------------
Catatan : yang dibutuhkan KTP penghadap, Penetapan Pengadilan, KTP yang diwakili.

Sebagai satu-satunya ahli waris

Sebagai kuasa dari orang

Sebagai kuasa dari Badan (PT)

Sebagai yang menjalankan jabatan Direktur dari PT.1. Tuan BENI, lahir di Kota Palembang, pada tanggal 21-11-1977 (dua puluh satu bulan Nopember tahun seribu sembilan ratus tujuh puluh tujuh), Warga Negara Indonesia, Pegawai Negeri Sipil, bertempat tinggal di Jalan May Salim Batubara Nomor 2 (dua), Kelurahan Lebak Rejo, Kecamatan 20 Ilir D II, Kota Palembang, Propinsi Sumatera Selatan,----------------------------------------------------- Pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor: 12345678900015,----------------------------------------------- - Menurut keterangannya dalam hal ini bertindak dalam jabatannya tersebut di atas, demikian sah mewakili direksi dari-dan oleh karena itu untuk dan atas nama PT. CINDO, berkedudukan di Palembang, yang didirikan dengan akta Nomor 1, tertanggal 01-01-2010 (satu bulan Januari tahun dua ribu sepuluh), dibuat dihadapan YENI, Sarjana Hukum, MAgister Kenotariatan. Notaris di Kota Palembang, anggaran dasar mana telah memperoleh pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia tertanggal 12-03-2001 (dua belas bulan Maret tahun dua ribu satu) Nomor: C-HT.01.02.123.Tahun 2001, yang sampai saat ini tidak mengalami perubahan, akta pendirian mana diperlihatkan kepada saya, Notaris.-----------------------------------------------------------
Catatan : yang dibutuhkan KTP penghadap, akta pendirian PT. CINDO, SK.pengesahan.

Sebagai yang menjalankan jabatan Direktur dari CV.

Sebagai pemilik UD.

Mewakili Koperasi

1. Tuan BENI, lahir di Kota Palembang, pada tanggal 21-11-1977 (dua puluh satu bulan Nopember tahun seribu sembilan ratus tujuh puluh tujuh), Warga Negara Indonesia, Pegawai Negeri Sipil, bertempat tinggal di Jalan May Salim Batubara Nomor 2 (dua), Kelurahan Lebak Rejo, Kecamatan 20 Ilir D II, Kota Palembang, Propinsi Sumatera Selatan,----------------------------------------------------- Pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor: 12345678900015,---------------------------------------------- 2. Nyonya HENI, lahir di Kota Palembang, pada tanggal 21-11-1977 (dua puluh satu bulan Nopember tahun seribu sembilan ratus tujuh puluh tujuh), Warga Negara Indonesia, Pegawai Negeri Sipil, bertempat tinggal di Jalan May Salim Batubara Nomor 2 (dua), Kelurahan Lebak Rejo, Kecamatan 20 Ilir D II, Kota Palembang, Propinsi Sumatera Selatan,----------------------------------------------------- Pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor: 12345678900015,---------------------------------------------- 3. Tuan SONI, lahir di Kota Palembang, pada tanggal 21-11-1977 (dua puluh satu bulan Nopember tahun seribu sembilan ratus tujuh puluh tujuh), Warga Negara Indonesia, Pegawai Negeri Sipil, bertempat tinggal di Jalan May Salim Batubara Nomor 2 (dua), Kelurahan Lebak Rejo, Kecamatan 20 Ilir D II, Kota Palembang, Propinsi Sumatera Selatan,----------------------------------------------------- Pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor: 12345678900015,---------------------------------------------- - Menurut keteranganya dalam hal ini bertindak bersama-sama dalam jabatannya masing-masing tersebut di atas, sebagai pengurus dari-dan oleh karena itu untuk dan atas nama Koperasi Primer “KOPERASI SIMPAN PINJAM BAHAGIA”, yang didirikan dengan akta Nomor 10 tertanggal 10-08-2010 (sepuluh bulan Agustus tahun dua ribu sepuluh), dibuat dihadapan YENDRI, Sarjana Hukum, Notaris di Kota Palembang, dan telah mendapat status badan hukum berdasarkan Surat Pengesahan dari Menteri Koperasi, tertanggal 12-03-2010 Nomor 1234/BH/III/2010, anggaran dasar mana dengan pengesahannya dari yang berwajib telah diumumkan dalam berita Negara Republik Indonesia tertanggal 25-04-2010 (dua puluh lima bulan April tahun dua ribu sepuluh), nomor 20, akta mana diperlihatkan kepada saya, Notaris.-----------------------------------------------
- dan yang untuk melakukan tindakan hukum dalam akta ini telah memperoleh persetujuan dari Pembina dan Pengawas Koperasi yaitu:---------------------------------------------------------------------
- Tuan AHMAD, lahir di Kota Medan, pada tanggal 29-06-1971 (dua puluh Sembilan bulan Juni tahun seribu Sembilan ratus tujuh puluh satu), warga Negara Indonesia, Pembina Koperasi, bertempat tinggal di Jalan Kenangan, Kelurahan 2 Ilir, Kecamatan Ilir Timur II, Kota , Palembang.------------------------------------------------------------------------------------------------------ Pemegang Kartu Tanda Penduduk Nomor: 12345678910012,------------------------------------------ - - - Tuan AGUS, lahir di Kota Palembang, pada tanggal 29-06-1971 (dua puluh Sembilan bulan Juni tahun seribu Sembilan ratus tujuh puluh satu), warga Negara Indonesia, Pengawas Koperasi, bertempat tinggal di Jalan R. Soekamto, Kelurahan Sekip, Kecamatan Lebak Rejo, Kota Palembang.-------------------------------------------------------------------------------------------------------- Pemegang kartu tanda Penduduk Nomor: 123456789100013.----------------------------------------- Yang juga turut mengadap kepada saya, Notaris, dan menandatangani akta ini.----------------------
Catatan : yang dibutuhkan KTP para penghadap, Akta pendirian koperasi.

Kamis, 12 Maret 2015

TANGGUNG JAWAB NOTARIS TERHADAP AKTA YANG DIBUATNYA

Hukum mengatur segala hubungan antar individu atau perorangan dan individu dengan kelompok atau masyarakat maupun individu dengan pemerintah. Indonesia, sebagai Negara hukum menempatkan hukum dalam kedudukan yang paling tinggi dalam pemerintahan. hukum sebagai perlindungan kepentingan manusia.

Dalam kehidupan masyarakat tuntutan terhadap perlindungan hukum salah satunya tercermin dalam lalu lintas pembuktian. sehingga dalam hal ini, diperlukan suatu alat bukti otentik sebagai wujud dari pembuktian tersebut. Akta merupakan salah satu bukti otentik yang dibuat oleh Notaris, sebagai pejabat Negara yang memiliki kewenangan atas hal tersebut.

Berdasarkan pasal 1868 KUHPerdata menyatakan bahwa : "Suatu akta otentik ialah suatu akta yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan undang-undang oleh atau dihadapan pejabat umum yang berwenang untuk itu di tempat akta itu dibuat"

Notaris merupakan pejabat umum yang dimaksud dalam hal tersebut. sehingga peranan Notaris dapat menjadi begitu penting dalam kaitannya dengan pembuktian. Seiring dengan pesatnya lalu lintas hukum dan tuntutan masyarakat akan pentingnya kekuatan pembuktian suatu akta, menuntut peranan Notaris sebagai pejabat umum harus dapat selalu mengikuti perkembangan hukum dalam memberikan jasanya kepada masyarakat yang memerlukan dan menjaga akta-akta yang dibuatnya untuk selalu dapat memberikan kepastian hukum.

Demikian halnya dengan perkembangan masyarakat manjadikan banyak serta beragam perjanjian-perjanjian yang dapat dibuat oleh Notaris, yang dituangkan dalam suatu akta otentik.

Akta otentik sebagai alat bukti terkuat dan penuh mempunyai peranan penting dalam kehidupan bermasyarakat. sebagai alat bukti yang sempurna, kebenaran yang dinyatakan didalam Akta Notaris tidak perlu dibuktikan dengan dibantu lagi dengan alat bukti yang lain.

Otentik tidaknya suatu Akta tidak saja hanya cukup dibuat dihadapan Notaris, Namun Akta tersebut harus dibuat menurut cara dan ketentuan yang ditetapkan dalam Undang-undang. oleh karenanya, Notaris diharapkan dalam membuat Akta otentik tidak menyimpang dari persyaratan, bentuk, sifat, serta isi Akta sebagaimana yang diatur dalam UUJN. terkadang, didalam prakteknya ditemukan Akta yang sifat serta bentuknya sesuai dengan Undang-undang, namun isinya tidak sesuai dengan ketentuan Undang-undang, hal inilah yang dapat bahkan sering dijadikan dasar oleh tim penyidik.

Tanggung jawab Notaris sebagai pejabat umum meliputi tanggung jawab profesi Notaris itu sendiri yang berhubungan dengan Akta yang dibuatnya. terhadap produk Akta yang dibuatnya, Notaris bertanggung jawab atas keotentikannya. apabila Notaris tidak dapat menjaga keotentikan dari Akta yang dibuatnya tersebut, maka otentisitas Akta tersebut dapat hilang dan Akta yang dibuat tersebut dapat terdegradasi menjadi Akta dibawah tangan.

Selasa, 21 Januari 2014

COVER NOTE

COVER NOTE OLEH NOTARIS

Secara sepintas lalu cover note tidak berarti apa-apa dalam proses pembuatan sertifikat hak tanggungan yang berakhir dengan pendaftaran di badan pertanahan. Namun, karena cover note sering dijadikan bukti jaminan / pegangan sementara bagi bank dalam mencairkan kredit, maka dalam pembuatan sertifikat hak tanggungan cover note menjadi bagian dari proses terbentuknya dua peristiwa hukum perjanjian yaitu perjanjian pinjaman kredit dan perjanjian agunan/ jaminan hak tanggungan.

Cover note berasal dari bahasa inggris yang terdiri dari dua kata yang terpisah, yakni cover dan note, dimana cover berarti tutup dan note berarti tanda catatan. Melihat dari arti kedua kata itu, maka cover note berarti tanda catatan penutup. Dalam istilah kenotariatan arti dari cover note adalah surat keterangan, yakni surat keterangan yang dikeluarkan oleh seorang Notaris yang dipercaya dan diandalkan atas tanda tangan, cap, dan segelnya guna untuk penjamin dan sebagai alat bukti yang kuat.

Cover note dikeluarkan karena adanya pengurusan akta-akta. cover note tidak diserahkan karena belum lunas utangnya, adanya tunggakan BPHTB (Bea Perolehak Hak Atas Tanah dan Bangunan). Di sini cover note tampaknya dalam praktik mengikat secara moral (moral binding).

Dikeluarkannya cover note oleh Notaris yang berisikan Pernyataan. Pernyataan pada prinsipnya tidak digantungkan pada bentuk tertentu. Pernyataan demikian dapat diberikan secara tegas, namun juga tercakup kedalam satu atau lebih perilaku. Terkecuali di tentukan lain, pernyataan, tercakup kedalam penyampaian keterangan lain, dapat di sampaikan dalam bentuk apapun juga atau tercakup dalam satu atau lebih perilaku.

Pada dasarnya cover note muncul sebagai surat keterangan tidak hanya terjadi dalam hukum jaminan berupa sertifikat hak tanggungan, melainkan juga dapat dikleuarkan oleh notaris dalam akta yang lain seperti gadai, hipotik, fidusia. Namun yang menjadi fokus pembahasan dalam penulisan ini hanya mengkaji hak tanggungan mengingat bahwa rata-rata dalam pencairan kredit oleh bank bagi debitur. Bank lebih senang dan terbiasa mencairkan kredit yang disertai dengan hak tanggungan, yang objek jaminan hak tanggungannya adalah tanah. Apalagi tanah bernilai ekonomi dan harganya tidak pernah turun-turun.

Tanah kalau dijadikan jaminan kemudian diukur dengan nilai piutang, atau disesuaikan dengan standar kredit apakah terancam macet ? tanah tidak terlalu berpotensi mengalami penyusutan seperti barang bergerak lainnnya. Cukup bank melakukan pemantauan dan pengawasan terhadap objek jaminan. Untuk mengetahui lokasi, batas-batas dan persuratannya maka kepercayaan bank untuk mencairkan kredir tidak was-was lagi bagi bank akan mengalami kesulitan untuk mengembalikan jumlah piutang yang tertahan pada debitur.

Akta atau dokumen yang sedang dalam proses pengurusan di kantor Notaris akan tetapi belum selesai pengurusannya, sedangkan klien (Pihak yang Berkepentingan) membutuhkan akta atau dokumen tersebut, maka Notaris dapat mengeluarkan surat keterangan yang menyatakan bahwa akta atau dokumen sedang dalam pengurusan di Kantor Notaris yang bersangkutan. dalam praktiknya surat keterangan itu biasanya di sebut dengan cover note.

Ada beberapa contoh dari surat keterangan cover note Notaris, misalnya:

1. Bila debitur hendak mengambil kredit di Bank dan barang yang akan dijaminkan itu masih dalam proses roya, sedangkan Bank baru akan mencairkan kredit bila barang yang dijaminkan telah selesai di roya fidusia terlebih dahulu, maka salah satu solusi agar kredit itu dapat dicairkan oleh Bank, yaitu Notaris akan mengeluarkan cover note yang berisi keterangan bahwa sertifikat kepemilikan atas barang itu sedang dalam proses roya dan apabila telah selesai di roya maka akan disetor ke Bank.

2. Bila suatu Perseroan Terbatas sedang menunggu surat keputusan pengesahan sebagai Badan Hukum dari Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia RI dan proses pengurusannya dilimpahkan ke kantor Notaris, maka Notaris akan mengeluarkan cover note, yang menerangkan bahwa surat tersebut sedang dalam proses di Kementerian Hukum dan HAM RI apabila telah selesai pengurusannya akan diserahkan kepada pihak yang berkepentingan tersebut.

Pada umumnya proses cover note Notaris tidak ada aturan baku yang mengatur mengenai bentuk dan tata cara penulisannya, akan tetapi penulisan dari cover note biasanya dilakukan atas kop surat Notaris, ditandatangani dan dicap oleh Notaris, sedangkan lainya disesuaikan dengan proses apa yang sedang dalam pengurusan di kantor Notaris.

demikian, smoga bermanfaat.

Jumat, 04 Januari 2013

AKTA-AKTA PPAT

8. AKTA PEMBERIAN HGB/HAK PAKAI ATAS TANAH HAK MILIK

Akta Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas Tanah Hak Milik dapat dibuat manakala apabila ada kehendak dari seorang pemilik tanah dengan status hak milik untuk memberikan hak guna bangunan/hak pakai kepada orang lain yang meminta diterbitkannya HGB/Hak Pakai diatas tanah hak milik nya tersebut. Dengan dibuatnya dan ditandatanganinya akta tersebut maka, sejak saat itulah muncul HGB/Hak Pakai didalam kawasan tanah hak milik, namun tanah hak milik tersebut masih tetap ada. Sehingga atas hal tersebut setelah sertipikatnya didaftarkan di kantor Pertanahan setempat terbitlah 2 (dua) sertipikat yaitu seripikat Hak Milik (sebagai kepemilikan awal) dan sertipikat HGB/ Hak Pakai atas tanah hak milik. Kepemilikan atas HGB/Hak Pakai tersebut tidak kekal seperti kepemilikan hak milik. Atas kepemilikan HGB/Hak Pakai tersebut hanya bersifat sementara (memiliki jangka waktu) dimana kepemilikan hanya sepanjang waktu yang diperjanjikan dalam akta Pemberian hak. (menurut PP 40/1996 maksimal 30 tahun). Atas kepemillikan HGB/Hak Pakai diatas tanah Hak Milik tersebut tidak dapat diperpanjang melainkan hanya dapat diperbaharui dengan cara membuat akta pemberian HGB/Hak Pakai yang baru dihadapan PPAT. Mengenai hal tersebut maka, pajak Pph dan BPHTB yang dikenakan pun sama seperti pertama kali dibuatnya akta tersebut.

AKTA-AKTA PPAT

7. SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT)

SKMHT adalah akta pemberian kuasa khusus untuk membuat APHT. Berdasarkan penjelasan umum dalam Undang-Undang Hak Tanggungan dijelaskan pada asasnya APHT wajib ditandatangani oleh pemberi hak tanggungan, namun bila karena sesuatu sebab yang menyebabkan ia tidak bisa hadir untuk menandatangani APHT maka ia wajib menunjuk pihak lain sebagai kuasanya dengan SKMHT yang berbentuk akta otentik. Dalam hal ini pejabat yang ditunjuk untuk membuat SKMHT adalah notaries dan PPAT.

SKMHT dibuat guna menjembatani dalam perwujudan pembuatan APHT dikemudian hari, hal ini dikarenakan biasanya pada prakteknya pada saat itu APHT belum dapat dibuat sehingga SKMHT lah yang dibuat lebih dahulu, misalnya saja pada saat pembuatan Akta Perjanjian Kredit seharusnya dilanjutkan dengan pembuatan APHT namun karena sertipikat sedang dalam proses balik nama atau sedang dalam proses roya menyebabkan APHT tidak dapat dibuatkan saat itu. Apabila Kreditur setuju maka dibuatkan saja Akta Perjanjian Kredit dan SKMHT terlebih dahulu kemudian APHT nya akan dibuatkan dikemudian hari yaitu setelah proses balik nama atau proses roya selesai. Dalam pembuatan SKMHT yang harus diperhatikan oleh Kreditur adalah adalah masa berlakunya SKMHT karena SKMHT gugur demi hukum apabila masa berlakunya berakhir. Oleh sebab itulah, disarankan agar PPAT yang bersangkutan dapat membuat daftar atau catatan khusus tentang semua SKMHT yang dibuatnya sehingga akan mempermudah PPAT tersebut untuk mengontrol kapan berakhirnya masa berlaku SKMHT yang dibuat nya tersebut.

AKTA-AKTA PPAT

6. AKTA PEMBEBANAN HAK TANGGUNGAN (APHT)

Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) adalah akta PPAT yang memuat mengenai pemberian Hak Tanggungan kepada Kreditur sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya.

APHT tidak selalu didasarkan atau didahului dengan pembuatan SKMHT.

APHT adalah perjanjian asesoir/ikutan, yang merupakan perjanjian pokok adalah Perjanjian Hutang atau Perjanjian lain yang menimbulkan hubungan utang piutang. Biasanya dalam praktik sehari-hari perjanjian hutang dapat berwujud dan berjudul : Perjanjian Kredit, Perjanjian Hutang Pengakuan Hutang atau judul yang lainnya.

Perjanjian APHT merupakan perjanjian antara pemberi hak tanggungan yang dalam hal ini belum tentu adalah Debitur, dengan penerima hak tanggungan yang dalam hal ini adalah Kreditur dalam Perjanjian Kredit. Karena APHT adalah perjanjian assesoir maka PPAT baru dapat dan boleh membuatkan APHT bila perjanjian pokoknya sudah dibuat. PPAT yang bersangkutan harus memastikan bahwa perjanjian pokok telah ditandatangani oleh Debitur dan Kreditur sebelum dibuatnya APHT, terutama bila perjanjian tersebut dibuat dibawah tangan. PPAT dilarang untuk membuatkan APHT apabila dalam perjanjian pokok tidak ada janji untuk itu, walaupun antara para pihak telah saling setuju. Hal ini karena telah diatur dalam UUHT. Bila para pihak telah saling sepakat untuk membuat APHT namun dalam perjanjian pokoknya tidak ada perjanjian untuk itu maka jalan keluarnya adalah dengan membuat akta perubahan atas Perjanjian Pokok yang isinya menambah satu (atau lebih) pasal tentang adanya janji pemberian Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan hutang debitur, setelah itu barulah PPAT dapat membuatkan APHT nya.

APHT merupakan akta yang mengakibatkan timbulnya pembebanan bukan hak atas tanah, bukan dan tidak menyebabkan terjadinya peralihan hak. Adapun janji-janji yang dibuat dalam APHT, antara lain:

1. Janji yang membatasi kewenangan pemberi hak tanggungan untuk menyewakan obyek hak tanggungan,

2. Janji yang memberi kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk mengelola obyek hak

tanggungan berdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri,

3. Janji bahwa pemegang Hak tanggungan pertama (peringkat pertama) mempunyai hak untuk menjual atas

kekuasaan sendiri obyek hak tanggungan apabila debitur cedera janji,

4. Janji bahwa pemberi hak tanggungan akan mengosongkan obyek hak tanggungan pada waktu eksekusi

hak tanggungan.

Adapun warkah yang harus dilengkapi dalam pembuatan APHT oleh PPAT, yaitu :

1. Surat pengantar dari PPAT kepada bank dari debitur,

2. Permohonan HT oleh Bank,

3. Bukti pembayaran pengecekan sertipikat,

4. KTP, Kartu Keluarga, Akta Perkawinan,

5. SKMHT (bila didahului dengan SKMHT),

6. Sertipikat tanah asli,

7. Sertipikat HT,

8. Bukti pembayaran HT ke BPN RI yang termasuk dalam PNBP

Setiap pembuatan APHT harus didaftarkan ke Kantor Pertanahan setempat selambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah Akta dibuat.

Perlu diketahui juga bahwa dalam hal didahului dengan SKMHT maka untuk kuasa menjual tidak boleh bersamaan pada saat turunnya Perjanjian Kredit melainkan apabila terjadi wanprestasi baru dapat dibuatkan kuasa menjual nya (kompromise)

AKTA-AKTA PPAT

5. AKTA PEMBAGIAN HAK BERSAMA (APHB)

Dalam pembuatan Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) tidak selalu diikuti dengan pemecahan tanah.

Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) dibuat manakala ada sebidang tanah yang kepemilikannya adalah milik bersama dari beberapa orang, kemudian akan dibuat menjadi milik satu orang atau lebih (namun jumlah pemiliknya menjadi lebih sedikit daripada jumlah pemilik semula) namun, yang nantinya jadi pemilik hak atas tanah tersebut adalah termasuk pemilik semula.

Kepemilikan atas tanah tersebut dapat terjadi karena :

1. Peristiwa hukum, misalnya saja : karena terjadinya pewarisan dan karena terjadinya perkawinan.

2. Karena keinginan bebas dari mereka yang ingin bersama-sama memiliki hak atas tanah.

Satu APHB dapat memuat satu atau beberapa bidang tanah sekaligus, satu APHB juga dapat memuat beberapa letak bidang tanah dibeberapa wilayah kerja PPAT. Dalam hal bidang tanah terletak pada beberapa daerah maka, pembuatan APHB dapat dipilih akan dibuat di PPAT didaerah kerja mana yang dipilih oleh kesepakatan para pihak. Namun, atas blankonya nanti diberikan kepada masing-masing wilayah kerja PPAT dimana bidang tanah tersebut masing-masing berada. Proses selanjutnya sama dengan akta lainnya. Namun untuk pajak terdapat pengecualian pembayaran PPh yang apabila bagi orang pribadi yang mempunyai penghasilan dibawah PTKP yang melakukan pengalihan hak atas tanahdan atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp. 60.000.000,- dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah. Selain itu, ada juga pengurangan pada BPHTB yang apabila atas permohonan wajib pajak dapat diberikan dalam hal : tanah dan atau bangunan digunakan untuk kepentingan sosial atau pendidikan yang semata-mata tidak untuk mencari keuntungan antara lain untuk panti asuhan, panti jompo, rumah yatim piatu, sekolah yang tidak ditujukan mencari keuntungan, rumah sakit swasta milik institusi pelayanan sosial masyarakat. Pengurangannya yaitu 50% dari yang seharusnya dibayarkan.

AKTA-AKTA PPAT

4. AKTA PEMASUKAN DALAM PERUSAHAAN (APDP)

Akta Pemasukan Dalam Perusahaan (Imbreng) dapat dibuat manakala ada seseorang yang ingin memiliki sejumlah saham yang dikeluarkan dari portofolio PT dengan cara menyetorkan / menyerahkan hak atas tanah miliknya untuk menjadi milik PT. maka, yang disetorkan untuk menjadi milik PT bukanlah uang, melainkan adalah hak atas tanah.

Dengan ditandatangani nya akta pemasukan dalam perusahaan maka, sejak saat itulah tanah tersebut menjadi milik PT. akta tersebut tetap harus didaftarkan ke kantor pertanahan setempat guna dicatatkan kepemilikannya. Demikian juga, dengan saham yang diperoleh atas pemasukan tersebut harus dilaporkan ke Kementerian Hukum dan HAM untuk dicatatkan kepemilikannya. Dalam akta ini terdapat persamaan dengan akta tukar menukar yaitu dalam satu blanko akta dapat memuat untuk beberapa bidang tanah sekaligus yang ditukarkan dengan saham. Atas beberapa bidang tanah tersebut pun dapat untuk dibeberapa wilayah kerja PPAT yang berbeda-beda.

Dalam hal persiapan pembuatan akta pemasukan dalam perusahaan syarat yang harus diperhatikan, yaitu mengenai akta pendirian PT dan bukti pengesahannya, Akta Perubahan Anggaran Dasar PT (biasanya perubahan untuk pertama kalinya dan yang terakhir kalinya), serta syarat lainnya yang diperlukan, misalnya surat persetujuan komisaris/RUPS, atau surat kuasa. Dalam hal pajak untuk akta pemasukan dalam perusahaan maka, tetap dikenakan Pph dan BPHTB

AKTA-AKTA PPAT

3. AKTA TUKAR MENUKAR

Akta tukar menukar dibuat oleh PPAT manakala terjadi kejadian dimana ada 2 (dua) orang yang sama-sama memiliki sebidang hak atas tanah satu sama lain menginginkan untuk saling menukar hak atas tanah yang mereka miliki sehingga keduanya dapat menghadap PPAT untuk membuat akta tukar menukar. Maka, dalam hal ini dapat disimpulkan dalam perjanjian tukar menukar adanya pertukaran antara hak milik atas tanah dengan hak atas tanah.

Dengan adanya akta tukar menukar maka pada detik ditanda tanganinya akta tukar menukar, hak atas tanah dari kedua beleh pihak telah ditukar antara satu sama lain. Namun, dalam tukar menukar tidak serta merta terjadinya tukar menukar antara sebidang tanah, dalam tukar menukar dapat pula dilakukan dengan pemberian kompensasi berupa sejumlah uang kepada pihak lainnya, dalam hal terjadinya kompensasi maka, nilai kompensasi harus dicantumkan dalam blanko akta tukar menukar tersebut. Dalam tukar menukar juga tidak semata-mata hanya satu tanah yang ditukarkan dengan satu tanah. Namun, dalam tukar menukar dapat pula untuk lebih dari satu bidang hak atas tanah. Dalam artian tukar menukar dapat dilakukan untuk beberapa bidang tanah sekaligus apabila kedua pihak tersebut sepakat. Untuk beberapa hak atas tanah cukup dimuat dalam satu blanko akta tukar menukar saja, hal ini berbeda dengan akta jual beli dan hibah yang hanya membolehkan satu hak atas tanah untuk setiap satu akta yang dibuat. Untuk pajak yang dikenakan sama saja seperti 2 kali akta jual beli yang mana kedua belah pihak sama-sama diharuskan membayar Pph dan BPHTB

AKTA-AKTA PPAT

2. AKTA HIBAH

Akta Hibah dibuat oleh PPAT manakala terjadi perbuatan hukum dimana Pihak Pertama memberikan suatu hak atas tanah kepada Pihak Kedua secara cuma-cuma. yang dimaksud cuma-cuma disini berarti tanpa adanya pembayaran, sehingga dalam Akta Hibah tidak terdapat pencantuman harga seperti pada akta jual beli. Pada praktik sehari-hari seringnya ditemui bahwa akta hibah paling banyak dibuat atas permintaan orang tua yang ingin menghibahkan hak atas tanah kepada anak atau cucunya, hibah kepada seseorang yang tidak mempunyai hubungan darah sama sekali jarang ditemui dalam praktik. Namun, dalam hibah biasanya juga terdapat risiko, guna menghindari risiko tersebut atau setidaknya untuk mengecilkan kemungkinan tuntutan hokum dikemudian hari maka, biasanya dlam praktik pembuatan Akta PPAT sebaiknya meminta tambahan persyaratan yaitu pernyataan dari calon ahli waris pemberi hibah yang menyatakan bahwa mereka mengetahui serta menyetujui hibah tersebut sehingga berjanji tidak akan menuntut apapun dikemudian hari. Jenis hak atas tanah yang dapat dibuatkan Akta Hibah oleh PPAT sama seperti pada Akta Jual Beli.

Akta Hibah juga termasuk dalam jenis Partij Acte (Partai Akta), dimana PPAT hanya menuangkan apa yang dijelaskan dan diakui oleh para pihak ke dalam akta yang dibuatkannya. PPAT harus tetap melakukan penghati-hatian dalam pembuatan Akta nya, misalnya PPAT harus minta ditunjukkan bukti kepemilikan nya, misalnya sertipikat aslinya. Selain itu, PPAT juga harus meminta bukti tertulis berupa surat persetujuan yang menyebutkan bahwa pemberi hibah menerangkan bahwa calon ahli warisnya telah menyetujui hibah tersebut. Para pihak dalam pembuatan Akta Hibah tetap dikenakan pajak masing-masing yaitu PPh dan BPHTB. Namun, ada pengecualian dalam hal hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan satu derajat tidak dikenakan pajak PPh. Selain itu, untuk pajak BPHTB terdapat juga pengurangan pembayaran BPHTB yang apabila atas permohonan wajib pajak, dapat diberikan pengurangan BPHTB dalam hal wajib pajak orang pribadi yang menerima hibah dari orang pribadi yang mempunyai hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah. Atas pengurangan tersebut sebesar 50% dari yang seharusnya dibayar. Setelah pembayaran pajak dan atas pembayaran pajak tersebut telah di validasi oleh kantor pajak, maka blanko Akta Hibah dapat segera diisi oleh PPAT dan ditandatangani oleh para pihak yaitu yang memberi hibah dan yang menerima hibah, disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi dan PPAT.

AKTA-AKTA PPAT

1. AKTA JUAL BELI

Akta jual beli dibuat oleh PPAT manakala terjadi kesepakatan perjanjian jual beli terhadap sebidang hak milik atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun antara Pihak Penjual dengan Pihak Pembeli.
Dalam perjanjian jual beli adanya pertukaran hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. Akibat hukum yang terjadi dengan ditandatanganinya Akta Jual Beli adalah bahwa sejak saat itulah hak atas tanah menjadi milik pembeli dan uang yang dibayarkan oleh pembeli menjadi milik penjual. Pertukaran kepemilikan antara penjual dan pembeli tersebut terjadi bersamaan pada saat ditandatanganinya Akta Jual Beli.
Pada blanko Akta Jual Beli mengharuskan harga jual beli sudah dibayar lunas pada saat ditandatanganinya Akta tersebut. Maka, dapat disimpulkan bahwa peralihan hak atas tanah bukan terjadi pada saat sertipikat hak atas tanah sudah berganti nama menjadi nama pembeli, melainkan pada saat ditanda tanganinya Akta Jual Beli. Atas hal tersebut maka, tentunya pembeli sudah boleh menikmati sepenuhnya apa yang dibelinya sebagai miliknya sendiri. Obyek dalam Akta Jual Beli dapat berupa sebidang tanah kosong namun dapat juga berikut dengan bangunan yang berdiri diatasnya.
Adapun jenis Hak atas tanah yang dapat dibuatkan Akta Jual Beli oleh PPAT, yaitu :
-          Hak Milik
-          Hak Guna Bangunan
-          Hak Pakai
-          Hak Guna Usaha
Akta Jual Beli yang dibuat oleh PPAT ini termasuk dalam jenis Partij Acte (Partai Akta) yang mana akta tersebut dibuat oleh para pihak dihadapan PPAT, bukan PPAT yang membuat berdasarkan kewenangan yang ada padanya, oleh karenanya PPAT hanya menuangkan apa yang dijelaskan dan diakui oleh para pihak ke dalam akta yang dibuatkannya. Atas kebenaran yang disampaikan oleh para pihak adalah tanggung jawab para pihak itu sendiri bukan tanggung jawab PPAT. Namun, hendaknya PPAT dapat bersikap hati-hati
dalam pembuatan akta, termasuk pula dalam menerima keterangan-keterangan yang diberikan oleh para
pihak.

Sebelum Akta dibuat, PPAT meminta penjual dan pembeli mengumpulkan dahulu syarat-syarat yang diperlukan, antara lain :

1. KTP suami dan istri baik penjual maupun pembeli

2. Akta Nikah bagi yang telah menikah

3. Kartu Keluarga penjual dan pembeli

4. PBB dan bukti bayarnya

5. Sertipikat asli (untuk pengecekan)

6. NPWP penjual dan pembeli (untuk jual beli yang nilainya Rp. 60.000.000,- keatas)

7. Syarat-syarat lain yang diperlukan, misalnya surat kuasa menjual (bila dikuasakan).

Selain persyaratan tersebut, adapun beberapa warkah pendukung dalam pembuatan Akta Jual Beli, antara lain:

1. Surat Pernyataan calon penerima hak atas tanah, bahwa tanah yang dijual oleh penjual tersebut tidak melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah menurut ketentuan peraturan perundangan.

2. Surat permohonan peralihan hak atas tanah yang ditujukan kepada kepala Kantor Pertanahan setempat bahwa tanah yang dimohon tidak dalam sengketa.

Setelah persyaratan tersebut dilengkapi, PPAT melakukan pengecekan terlebih dahulu ke Kantor Pertanahan setempat guna mengetahui apakah hak atas tanah yang akan dialihkan tersebut bermasalah atau tidak disertai Surat Permohonan pengajuan informasi pertanahan (pengecekan sertipikat) yang dibuat oleh PPAT yang ditujukan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat., yang mana apabila tidak bermasalah maka Kantor Pertanahan akan memberikan cap/stempel yang menyatakan bahwa data-data yang ada pada sertipikat tersebut sesuai dengan catatan yang ada pada buku tanah yang ada dikantor Pertanahan.

Setelah itu, PPAT meminta baik kepada penjual maupun pembeli untuk membayar pajak (PPh dan BPHTB).

setelah pembayaran pajak dan telah mendapat validasi atas pembayaran pajak terebut dari kantor pajak setempat, barulah PPAT melaksanakan penandatanganan Akta yang harus dihadiri oleh pihak penjual, pihak pembeli, 2 (dua) orang saksi, dan PPAT.

Setelah penandatanganan akta maka dalam kurun waktu paling lambat 7 (tujuh) hari kerja, PPAT wajib mendaftarkan akta jual beli tersebut ke kantor Pertanahan, setelah itu PPAT memberitahukan secara tertulis kepada pihak pembeli dan pihak penjual bahwa akta jual beli yang mereka buat telah dilaporkan dan didaftarkan ke Kantor Pertanahan guna proses balik nama ke atas nama Pembeli, Untuk proses balik nama diajukan melalui Surat Pengantar yang dibuat oleh PPAT yang ditujukan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat.

Senin, 31 Desember 2012

AKTA PENDIRIAN YAYASAN

----------------------------------------- AKTA PENDIRIAN --------------------------------------------------------------------------------------------------------- YAYASAN ………………….. ----------------------------------------

---------------------------------------------- --- Nomor : -------------------------------------------------------------

Pada hari ini dst………………….

Menghadap kepada saya, dst…………………..

Tuan X, lahir di Yogyakarta, tanggal dst.

Penghadap yang telah saya, Notaris kenal dengan ini menerangkan, dengan tidak mengurangi ketentuan peraturan yang berlaku serta izin dari yang berwenang mendirikan suatu yayasan dan untuk itu telah memisahkan dari harta kekayaan berupa uang tunai sebesar Rp.100.000.000 (…), selanjutnya dengan anggaran dasar sebagai berikut : -------------------------------------------------------

----------------------- NAMA DAN TEMPAT KEDUDUKAN. ------------------------------

------------------------------------- Pasal 1. -------------------------------------------------

1. Yayasan ini bernama YAYASAN …………… (selanjutnya didalam Anggaran Dasar ini cukup disingkat Yayasan ), berkedudukan di Yogyakarta. ---------------------------------------------------------------------------------

2. Yayasan dapat membuka cabang atau perwakilan di tempat lain, baik di dalam maupun di luar wilayah Republik Indonesia, berdasarkan keputusan Pembina. ---------------------------------------------------------------------

----------------------------- MAKSUD DAN TUJUAN . -------------------------------------

--------------------------------------- Pasal 2. -------------------------------------------------

Yayasan ini mempunyai maksud dan tujuan di bidang : --------------------------------

- Sosial. ---------------------------------------------------------------------------------------

- Kemanusiaan. ------------------------------------------------------------------------------

- Keagamaan. --------------------------------------------------------------------------------

------------------------------------ KEGIATAN. ---------------------------------------------

---------------------------------------- Pasal 3. -----------------------------------------------

Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut, yayasan melakukan kegiatan sebagai berikut : ------------------------------------------------------------------------------------

- Sosial. ----------------------------------------------------------------------------------------

Mendirikan pendidikan forma maupun non formal. ----------------------------

- Kemanusiaan. ------------------------------------------------------------------------------

Mendirikan rumah anak yatim piatu, rumah jompo. ---------------------------

- Keagamaan. --------------------------------------------------------------------------------

Mendirikan tempat ibadah. -----------------------------------------------------------

--------------------------------- JANGKA WAKTU. --------------------------------------
------------------------------------ Pasal 4. ----------------------------------------------

Yayasan ini didirikan untuk jangka waktu yang tidak terbatas. -----------------------

------------------------------ KEKAYAAN. --------------------------------------------

------------------------------- Pasal 5. ---------------------------------------------
Yayasan mempunyai kekayaan awal yang berasal dari kekayaan pendiri yang dipisahkan berupa ( uang sebesar Rp.100.000.000,-- ). ---------------------------------

1. Selain kekayaan sebagaimana dimaksud dalam ayat 1, kekayaan dapat juga diperoleh dari : ---------------------------------------------------------------------

a. Sumbangan atau bantuan yang tidak mengikat. ----------------------------

b. Wakaf. ----------------------------------------------------------------------------------

c. Hibah/Hibah wasiat. ----------------------------------------------------------------

d. Perolehan lain yang tidak bertentangan dengan Anggaran Dasar Yayasan dan atau peraturan perundangan yang berlaku. ----------------

2. Semua kekayaan Yayasan harus dipergunakan untuk mencapai maksud dan tujuan Yayasan. ---------------------------------------------------------------------

Dst………………..

------------------------- PERATURAN PENUTUP. ------------------------------------

---------------------------------- Pasal 41. -----------------------------------------------

1. Hal-hal yang tidak diatur atau belum cukup diatur dalam anggaran dasar ini akan diputuskan oleh Rapat Pembina. --------------------------------

2. Menyimpang dari ketentuan dalam pasal 7 ayat (4), pasal 13 ayat (1) dan pasal 24 ayat (1) Anggaran Dasar ini mengenai tata cara pengangkatan Pembina, Pengurus dan Pengawas untuk pertama kaliya diangkat sebagai Pembina, Pengurus dan Pengawas yayasan dengan susunan sebagai berikut : --------------------------------------------------------------

a. PEMBINA. ------------------------------------------------------------------------------

Tuan X tersebut.

b. PENGURUS. ----------------------------------------------------------------------------

Ketua : Tuan A ( identitas lengkap ).

Sekretaris : Tuan B ( identitas lengkap ).

Bendahara : Tuan C ( identitas lengkap ).

c. PENGAWAS. ---------------------------------------------------------------------------

Tuan Y ( identitas lengkap ).

3. Pengangkatan anggota Pembina, Pengurus dan Pengawas, yayasan tersebut telah diterima oleh masing-masing yang bersangkutan dan harus disahkan dalam Rapat Pembina pertama kali diadakan, setelah Anggaran Dasar ini mendapat pengesahan atau didaftarkan pada instansi yang berwenang. -------------------------------------------------------------

Pengurus Yayasan dan/atau

baik bersama-sama maupun sendiri-sendiri dengan hak untuk memindahkan kekuasaan ini kepada orang lain dikuasakan untuk memohon pengesahan Anggaran Dasar ini kepada instansi yang berwenang dan untuk membuat perubahan dan atau tambahan dalam bentuk apapun yang diperlukan untuk memperoleh pengesahan tersebut dan untuk itu menandatangani semua surat-surat yang diperlukan. -------------------------------------------------------------------------------------- DEMIKIAN AKTA INI ---------------------------------

Dibuat dan diselesaikan di Yogyakarta, pada hari dan tanggal seperti tersebut pada bahagian awal akta ini, dihadiri oleh : -----------------------------------

- Tuan K dst…………………..

- Tuan G dst …………………